80年历史的纽约最高楼也能变得更节能。而且，对其所有者来说，这场节能改造是一件可以精确地计算投资和收益的事情。
　　 1993年的情人节夜晚，在《A Wink and a Smile》的乐曲声中，梅格•瑞恩扮演的Annie看到了惊人的一幕，美国纽约帝国大厦近百米高的外墙灯幕在瞬间变成了巨大的红色心形，她的预感告诉她，Sam（汤姆•汉克斯饰演）就在那里。于是在帝国大厦楼顶，两个有情人终于相见。而众多《西雅图夜未眠》的影迷们也在此刻流下了欣慰的泪水。
　　然而浪漫是要付出代价的。帝国大厦高峰时期一年的耗电量达950万瓦，每年产生2.5万吨的碳排放，年运行成本高达1100万美元。它一年的能源消耗几乎相当于4万个美国普通家庭的消耗量。
　　不过，事情正在发生改变。2009年4月，年近80岁的帝国大厦启动了总投资为5.5亿美元的升级和能效改造，其中有2000万美元被用于能效改造。帝国大厦的拥有者希望这可以让这个庞然大物变身为“绿巨人”。
　　事实上，他们不得不这么做了，再不改造，租户们可就要抛弃它了。而它想要吸引的，除了游客，更重要的是租户。
　　“许多高姿态的租客甚至不会搬进一幢没经过LEED认证的建筑，”房地产服务公司Transwestern管理集团的副董事长Allan Skodowski说，“也许他们并不晓得这项认证具体意味着什么，但无论如何，这些业主看重它。”LEED（美国能源及环境建筑认证系统）是目前国际上最为成熟的绿色建筑认证体系。
　　在帝国大厦改造之前，2008年竣工的美国银行大厦成为第一座通过LEED最高级别白金级认证的高层建筑。本来以其366米的身高，在纽约只能排在448米高的帝国大厦之后位列第二，但它的一系列节能节水的措施让它戴上了“世界最环保大厦”的光环。
　　这显然刺激了帝国大厦的拥有者，但是在决定改造帝国大厦时，他们又不想循着认证这条路走下去。
　　“当前，所有新型建筑都把环境的可持续发展放在设计的核心位置，”帝国大厦的所有者、马尔金控股公司总裁托尼•马尔金（Anthony Malkin）告诉《第一财经周刊》，“通过考察我们认识到LEED这样的绿色建筑评估体系并不能带来经济效益，所以我们决定将工作重心投入在提高能源效率方面，以此来增加经济收益，也让我们在与对手的竞争中处于有利的位置。”
　　2008年秋天，帝国大厦的改造计划得到了托尼•马尔金的高尔夫球友比尔•克林顿的帮助，这位美国前总统名下的CCI环保基金会一直致力于研究环境和气候变化。在克林顿的帮助下，房地产专业服务公司仲量联行参与进来，成为了这个计划的项目主管，擅长能源科研的落基山研究院也加入了，楼宇解决方案供应商江森自控则成为能源效率方案的服务方。
　　在筹划了将近9个月后，2009年4月，帝国大厦开始了能效改造项目。对于计划的实施者来说，最大的挑战是这栋摩天大厦的原始图纸和规格找不到了，改造的设计师、江森自控的Paul Rode说，他们不得不耗费巨大的精力去做建筑调查。
　　改造团队的专家们共提出了超过60种的提高能效的方法，并在其中选定了窗户改造、散热器隔热层翻修等8种专用于帝国大厦的改造方法。
　　与耗资靡费的新建筑不同，帝国大厦对建筑的所有改造措施都进行了细致的经济核算，在投入与所产生的环境效益、经济效益之间进行权衡。
　　基于此，相对于重新购买6514扇新的窗户，项目组选择在原有的窗户上进行改造，重新利用了将近96%的窗户以及框架。工程师们在现有的双层玻璃之间注入了一层薄膜和一种气体混合物，以此来减少大厦内外的热量对流来降低能耗。“这是专家团队提出的最让我惊喜的建议，增加建筑的隔热效果，这对于减少使用供暖以及制冷设备是非常关键的。”马尔金表示。
　　经过如此改造的窗户几乎可与三层玻璃窗媲美，而价格却仅为后者的一小部分；在将窗户的隔热能力提高了400%的同时，还可以把窗户的使用寿命延长25年。
整个改造下来，根据测算，改造将令帝国大厦减少超过38%的能耗，在15年内减少10.5万吨的碳排放，而改造后所节约的运行成本相当于37个月收回改造投资，折算净现值相当于2200万美元。
　　“在升级改造计划之外，帝国大厦还计划划拨将近9300万美元用于有同样改造需求的其他区域，例如公共走廊区域的制冷系统改造以及照明系统改造。”马尔金说。
　　虽然改造后提高了租金，但帝国大厦仍然吸引了更多海外租赁者。瑞典斯堪雅建筑集团（Skanska）是全球最大的建筑工程承包商之一，它在帝国大厦32层拥有一个2200平方米的办公室，据该公司测算，通过安装光线传感器等措施，他们新的节能办公场所每年可为他们节省2万美元。
　　帝国大厦最新的国际租客是来自中国《人民日报》旗下的人民网，它在大厦的30层共租用了约281平方米的区域。4名职员在7月已搬进了这一新的办公场所。
　　马尔金认为，整个改造计划的特别之处在于这不是一个定性的决定，而是一个定量的、可以确定投资回报期为3年的决定。而且他希望帝国大厦的这些节能改造措施能够引来同行的效仿，“整个能效改造项目是可以复制的，我们并没有申请专利，它也并不需要专用的设备。因此，帝国大厦为世界上其他建筑的节能减排提供了一个清晰的参考模式。”
　　而在帝国大厦改造工程的新闻发布会上，纽约市长迈克尔•布隆伯格说：“帝国大厦告诉这个城市的其他大楼，无论它们多高、多老，都可以在减少能耗上迈出一步。”
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